Un caldo inverno sul fronte del freddo

A causa della crisi del prezzo del gas andiamo incontro a mesi caldi e non mi riferisco alle temperature.
Molti sapranno che l’orario di accensione del riscaldamento non è uguale in tutta Italia, ma varia da zona a zona in considerazione della conformazione del nostro Paese, interessato da climi diversi.
Per questo il Dpr 74/2013 ha suddiviso il territorio nazionale in sei zone climatiche in base alla media delle temperature giornaliere. Per Torino e Comuni limitrofi, che rientrano nella Zona E (Zona Padana), la scorsa stagione i calorifici potevano essere messi in funzione dal 15 ottobre al 15 aprile (fino a un massimo di 14 ore al giorno). Ma il 2022 richiede misure meno dispendiose a fronte della crisi energetica e dobbiamo entrare nell’ottica di una diminuzione dei gradi e dei tempi di fruizione del riscaldamento.
Considerato che sempre più persone abitano in un condominio e considerato che, nel caso di riscaldamento centralizzato, la scelta, nell’ambito dei paletti stabiliti dalle norme sui tempi e le temperature, è rimessa all’assemblea, può porsi l’interrogativo sul soggetto a cui spetti esprimere il proprio voto.
Immagino che molti siano convinti che la legittimazione cada sul proprietario dell’immobile.
In effetti, il condominio è la rappresentazione plastica del concetto di “comunione”, in cui più persone sono, nel contempo, proprietarie del proprio bene e comproprietarie delle parti comuni. I condomini, in altri termini, sono uniti tra loro da un diritto dominicale (dal latino ‘ius domini’, letteralmente, ‘diritto del padrone, del signore’) che abbraccia un insieme di diritti, facoltà e prerogative che spettano al proprietario di un immobile di proprietà privata, e, quindi, esclusiva, o che vanno esercitate in comune con altri contitolari, come avviene per le parti e i servizi comuni dello stabile. Come non pare ipotizzabile un condominio composto da soggetti diversi dai “condomini”, così non sembra ipotizzabile che soggetti diversi dal “condomino” possano prendere decisioni relative allo svolgimento della vita condominiale, soprattutto nel caso in cui non siano provvisti della titolarità di un diritto reale di godimento. Diritto non riconosciuto al conduttore che fruisce dell’immobile in virtù di un rapporto obbligatorio intercorso con il locatore e fondato sul contratto di locazione. Il conduttore non è proprietario e non è possessore, ma è mero detentore, seppur qualificato. Però la detenzione fa sì che sia proprio l’inquilino il soggetto a cui spetta il godimento materiale e concreto del bene. A questo punto si affaccia una considerazione. Ma se è l’inquilino il titolare di un diritto personale di godimento sull’alloggio e se il riscaldamento cade in questo ambito, la scelta di quando e come accendere i termosifoni spetta, comunque, al proprietario?
Già la legge 22.12.1973 disponeva che, ove il contratto di locazione avesse posto a carico del conduttore le spese di gestione del servizio di riscaldamento, questi, e non il locatore, sarebbe stato legittimato ad esprimere il proprio voto in assemblea. La successiva legge 392/1978 (legge sull’equo canone), all’art. 9, attualmente in vigore, prevede, tra l’altro, che siano interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative alla fornitura del riscaldamento. Ecco, allora, che non pare più così peregrina l’idea che sia costui, in determinate circostanze, partecipare all’assemblea. Diritto definitivamente sancito nel successivo art. 10, comma I, per cui: “Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria”.
Chi è tenuto a convocare il conduttore e, se non convocato, questi può impugnare la delibera?
Per quanto riguarda il primo quesito, considerato che l’amministratore “amministra” i condomini, per decenni si è affermato che il conduttore dovesse essere convocato dal proprio locatore, nei cui confronti, in caso di sua inadempienza, poteva conseguire il risarcimento dei danni, previa dimostrazione di averli subiti. Oggi non vi è unanimità di risposta, soprattutto dopo la legge di riforma del condominio (L. 220/12) che ha novellato alcuni articoli del codice civile dedicati alla disciplina del condominio e ha introdotto novità sul fronte gestionale, tra cui la tenuta obbligatoria del registro dell’anagrafe condominiale, in cui devono essere riportate anche le generalità dei titolari di diritti personali di godimento, quali i conduttori e i comodatari di un appartamento. Nessun ostacolo si porrebbe, dunque, alla convocazione diretta dei conduttori da parte dell’amministratore.
Al secondo quesito, la Suprema Corte di Cassazione, ritenendo il conduttore titolare di un diritto autonomo di partecipazione all’assemblea condominiale, ha dato risposta positiva. L’inquilino è legittimato ad esercitare tutti i diritti che all’interno della disciplina condominiale gli competono, e, tra questi, l’impugnazione delle delibere assembleari, inerenti all’approvazione delle spese e delle modalità di gestione dell’impianto di riscaldamento.
Tutto chiaro, dunque? In realtà, le situazioni spesso sono complesse. Vi lascio un quesito: se un condomino è proprietario di tre immobili concessi in locazione nello stesso stabile, chi potrà votare nell’assemblea?