I Lavori in Condominio: Normativa, tipologie e maggioranze

Nella gestione condominiale, uno degli aspetti più complessi riguarda i lavori sulle parti comuni. La normativa italiana, guidata dal Codice Civile (artt. 1135 e 1136), stabilisce criteri chiari per l’approvazione e l’esecuzione di tali interventi, distinguendo tra lavori ordinari, straordinari, innovativi e urgenti.

Di seguito, una panoramica integrata delle regole e delle pratiche operative.

Tipologie di interventi: quali lavori in Condominio?

1. Manutenzione Ordinaria:
Sono quegli interventi di routine che garantiscono il funzionamento e il decoro delle parti comuni, come la pulizia delle scale, la sostituzione di lampadine o la cura del giardino condominiale.

Approvazione: Per deliberare questi lavori, è sufficiente una maggioranza semplice, con la possibilità che l’amministratore intervenga autonomamente per interventi di piccola entità.

2. Manutenzione Straordinaria:
Questi lavori riguardano interventi strutturali o tecnici di maggiore portata, come il rifacimento del tetto, la ristrutturazione degli impianti comuni o il restauro delle facciate.

Approvazione: È richiesta una maggioranza qualificata: metà del valore millesimale e la maggioranza degli intervenuti. Prima di iniziare, è obbligatorio costituire un fondo speciale per coprire i costi.

3. Innovazioni e Miglioramenti:
Rientrano in questa categoria interventi che migliorano l’efficienza energetica o la funzionalità dell’edificio, come l’installazione di pannelli solari o ascensori.

Approvazione: Per le innovazioni utili, come previsto dall’art. 1136, V comma, c.c., è necessaria una maggioranza dei millesimi pari a due terzi.

4. Lavori Urgenti:
In caso di emergenze, come una perdita d’acqua o il cedimento di una struttura, l’amministratore ha il potere di ordinare i lavori senza delibera, purché informi i condomini e ottenga successiva ratifica.

Le maggioranze assembleari: come si approva un lavoro?

Le decisioni sui lavori in condominio dipendono dalle maggioranze richieste:

• Manutenzione ordinaria: Maggioranza semplice (art. 1136, II comma, c.c.).
• Manutenzione straordinaria: Maggioranza qualificata (art. 1136, IV comma, c.c.).
• Innovazioni: Due terzi del valore millesimale.

Il Ruolo dell’Amministratore

L’amministratore è il perno attorno al quale ruota la gestione dei lavori. Deve:

• Convocare le assemblee.
• Presentare preventivi e rendicontare le spese.
• Ordinare lavori urgenti in caso di pericolo immediato (art. 1135 c.c.).

Ripartizione delle spese: chi paga cosa?

Secondo l’art. 1123 del Codice Civile, le spese condominiali si dividono in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione contrattuale. I lavori ordinari sono ripartiti tra i condomini in proporzione al beneficio ricevuto, mentre quelli straordinari possono includere criteri specifici stabiliti dall’assemblea.

Conclusioni

I lavori in condominio, se gestiti con trasparenza e nel rispetto delle normative, possono migliorare la qualità della vita di tutti i condomini. È fondamentale conoscere le regole, partecipare attivamente alle assemblee e sfruttare eventuali incentivi fiscali per interventi di riqualificazione.