Servitù di passaggio: quando l’esercizio della servitù diventa complesso

La servitù prediale (o fondiaria), inquadrata tra i diritti reali limitati o di godimento su fondo altrui, rappresenta uno degli istituti giuridici più antichi del diritto civile italiano.

1. Introduzione all’istituto della servitù

Definizione legale e tipologie di servitù

L’art. 1027 cod. civ. la definisce come “peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.
Una definizione ampia e, in effetti, fatta eccezione per le servitù coattive, tipizzate dalla legge, per le altre servitù l’ordinamento predispone uno schema legale all’interno del quale i privati possono creare i singoli tipi di servitù in piena autonomia attraverso l’accordo contrattuale o la disposizione di ultima volontà; per le servitù “apparenti” (ossia per quando si hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio) entrano in gioco anche gli istituti dell’usucapione e della destinazione del padre di famiglia, che si attua quando due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario il quale ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù (art. 1062 cod. civ.).

2. Definizione di servitù di passaggio e problemi comuni

Cosa succede quando il passaggio risulta stretto o insufficiente

Tra le tante situazioni ipotizzabili, una che si può presentare è quella in cui il proprietario di un fondo gravato da servitù di passaggio debba fare i conti con il vicino, proprietario del fondo dominante, che ne fruisca impropriamente (ad esempio utilizzando un mezzo pesante che necessiti di uno spazio di transito più ampio rispetto a quanto prescritto nell’atto costitutivo).
Andiamo con ordine. La servitù di passaggio è un istituto che regola il diritto di attraversamento di un fondo altrui per raggiungere la propria proprietà.
Quando la larghezza del passaggio risulta insufficiente per l’utilizzo di veicoli di grandi dimensioni, come nel caso di specie, possono sorgere delle problematiche che richiedono una valutazione accurata delle possibilità offerte dal nostro ordinamento.

3. Diritti e doveri dei proprietari

Obblighi del proprietario del fondo servente e dominante

Secondo l’articolo 1030 cod. civ., il proprietario del fondo servente è tenuto a tollerare il passaggio del proprietario del fondo dominante, purché avvenga nella misura stabilita dalla servitù.
Nel caso in cui l’estensione e l’esercizio della servitù non siano regolati dal titolo si deve far riferimento alle disposizioni di cui agli artt. 1064 cod. civ. e seguenti.
Sono disposizioni su cui merita soffermarsi o darne per lo meno una lettura.
Richiamo: “Il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne. […]” (art. 1064 cod. civ.); “Colui che ha un diritto di servitù non può usarne se non a norma del suo titolo o del suo possesso. Nel dubbio circa l’estensione e le modalità di esercizio, la servitù deve ritenersi costituita in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente” (art. 1065 cod. civ.).
Inoltre, “Il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente. Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo” (art. 1067 cod. civ.).

Significato di “aggravamento”

Per aggravamento si intende il compimento, da parte del proprietario del fondo dominante, di innovazioni che costituiscono un ampliamento del contenuto originario della servitù.
Quest’ultima disposizione comporta: “È legittimo che, per le esigenze di coltivazione di un fondo, la servitù (nella specie, di passaggio) venga esercitata con frequenza e mezzi di locomozione diversi da quelli originariamente previsti, tenuto conto dei mutamenti delle colture agrarie e dei progressi della tecnica, rimanendo in tali casi inalterata la funzione economica e giuridica della servitù, senza che possa ritenersi configurato propriamente un suo aggravamento” (Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 14.01.2016, n. 475); “Il divieto di aggravamento di servitù previsto all’art. 1067 cod. civ. ricorre nell’ipotesi in cui alla destinazione agricola del fondo dominante si aggiunga la destinazione ad uso artigianale, poiché in tal caso la funzione originaria della servitù viene ad essere alterata dall’imposizione al fondo servente di un sacrificio ulteriore rispetto a quello originariamente contemplato” (Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 10.03.2011, n. 5741); “In tema di servitù di passaggio, può ritenersi legittimo che, per le esigenze di coltivazione di un fondo, la servitù venga esercitata con mezzi di locomozione diversi da quelli originari, tenuto conto del mutamento delle colture agrarie o dei progressi della tecnica, poiché, in tali casi, rimane inalterata la funzione economico-giuridica della servitù, la quale subisce un normale processo di evoluzione circa le sue modalità di esercizio, senza che possa ritenersi configurato propriamente un suo aggravamento” (Cass. civ., Sez. II, 19.02.2007, n. 3747).

Innovazioni permesse e vietate

Le innovazioni al fondo dominante che non superino il limite di cui all’art. 1067 cod. civ. possono essere apportate senza alcun limite temporale rispetto all’epoca del sorgere della servitù. Si ritiene, infatti, che la maggiore utilità tratta dalla servitù per effetto dell’innovazione debba considerarsi già potenzialmente compresa nel suo titolo costitutivo.
Per contro, le opere vietate dal proprietario del fondo servente dalla norma richiamata, sono soltanto quelle che si riflettono alterandole, sul contenuto essenziale dell’altrui diritto di servitù quale è determinato dal titolo, in modo da incidere sensibilmente sull’andatura e sull’estensione dell’utilitas oggetto di quello stesso diritto (Cass. civ., Sent. 20549/2019).
Considerato che la norma non tutela l’utilitas che di fatto il proprietario del fondo dominante ritenga di trarre dalla servitù, ma quella assicurata nel suo contenuto essenziale dal titolo, in tema di servitù di passaggio, non comporta diminuzione dell’esercizio della servitù l’esecuzione di opere da parte del proprietario del fondo servente che, pur riducendo la larghezza dello spazio di fatto disponibile a tal fine, la conservino tuttavia in quelle dimensioni che non comportino una riduzione o una maggiore scomodità dell’esercizio delle servitù (Cass. civ., Sent. 10990/1998).

Trasferimento della servitù

L’art. 1068 cod. civ. prevede la possibilità di trasferimento della servitù in luogo diverso, con determinati limiti. L’incip della norma è negativo. Prescrive un divieto: “Il proprietario del fondo servente non può trasferire l’esercizio della servitù in luogo diverso da quello nel quale è stata stabilita originariamente”. Divieto che viene modulato e parzialmente attenuato nei commi successivi: “Tuttavia, se l’originario esercizio è divenuto più gravoso per il fondo servente o se impedisce di fare lavori, riparazioni o miglioramenti, il proprietario del fondo servente può offrire al proprietario dell’altro fondo un luogo egualmente comodo per l’esercizio dei suoi diritti, e questi non può ricusarlo.
Il cambiamento di luogo per l’esercizio della servitù si può del pari concedere su istanza del proprietario del fondo dominante, se questi prova che il cambiamento riesce per lui di notevole vantaggio e non reca danno al fondo servente.
L’autorità giudiziaria può anche disporre che la servitù sia trasferita su altro fondo del proprietario del fondo servente o di un terzo che vi acconsenta, purché l’esercizio di essa riesca egualmente agevole al proprietario del fondo dominante”.

Chi paga cosa

Infine, in merito alle opere sul fondo servente, l’art. 1069 cod. civ. dispone: “Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente.
Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge.
Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi”.

Autorizzazione per i lavori necessaria?

Attenzione. Si è portati a ritenere che il proprietario del fondo dominante nell’attuare delle modifiche alla servitù debba chiederne l’autorizzazione al proprietario del fondo servente.
In realtà la norma non si esprime al riguardo.
Chi propende per la insussistenza di una sorta di obbligo osserva che, se è certo che il diritto di servitù comprende quanto è necessario per usarne e che, in molti casi, senza preavviso può esserne anche mutato l’esercizio, dinanzi al silenzio della legge, si deve pervenire alla medesima conclusione. Comunque e in ogni caso, il preavviso si rende sempre utile onde evitare controversie in tema di risarcimento dei danni.

Indennizzo sempre dovuto?

Resta anche incerto il diritto all’indennizzo in favore del proprietario del fondo servente, nel caso in cui l’esecuzione delle opere gli rechi incomodo. Chi abbraccia la soluzione negativa lo fa, sostanzialmente, in ragione del fatto che il potere di attuare gli interventi rientri nelle facoltà accessorie al diritto di servitù, per cui se questa era a titolo oneroso, il corrispettivo per l’incomodo è già stato corrisposto all’atto della costituzione; se era a titolo gratuito, anche l’esecuzione delle opere deve essere attuata gratuitamente, in quanto strumentale al pari di ogni altro atto di esercizio. Diverso il caso in cui le opere siano state realizzate recando un incomodo maggiore ed evitabile , oppure hanno cagionato danni per incuria, imperizia, negligenza. In queste e analoghe fattispecie, il proprietario del fondo servente ben potrebbe pretendere un ristoro, ma non a titolo di indennizzo, bensì a titolo di risarcimento seguendo le disposizioni dettate in tema di fatto illecito.

4. Soluzioni pratiche e consigli legali

Come affrontare abusi e negoziare un ampliamento della servitù

Tornando alla situazione ipotizzata (ma il discorso vale in linea generale), nel caso di un comprovato esercizio abnorme della servitù da parte del vicino, al proprietario del fondo servente si presentano sostanzialmente due opzioni: impedire il passaggio che esorbita i limiti previsti dal titolo o negoziare un ampliamento. La prima, che mira a garantire il rispetto dei diritti di proprietà, può concretizzarsi attraverso la realizzazione di opere visibili che segnino i confini (recinzioni, muretti o altre strutture che rendano chiara la delimitazione della servitù) e/o un’azione legale.
La seconda prevede la concessione di un ampliamento della servitù. In questo caso, si può negoziare un accordo con il proprietario del fondo dominante, al fine di ottenere un’adeguata compensazione finanziaria.

5. Conclusione

Importanza di formalizzare gli accordi e garantire la trascrizione nei registri immobiliari

Il mio consiglio è quello di cercare di ottenere, eventualmente con il supporto di legali e tecnici, un accordo che andrà formalizzato in una scrittura privata autenticata o in un atto pubblico, al fine di garantire la trascrizione nei registri immobiliari e l’opponibilità ai terzi, come previsto dall’articolo 2643 cod. civ.