Non aprite quella porta

I rapporti tra il proprietario di un immobile concesso in locazione abitativa e il conduttore (inquilino) non sempre sono sereni e, anche quando regna l’armonia, molteplici spunti per discussioni e vertenze possono arrivare a minarla.
Uno di questi attiene al diritto di accesso del proprietario nell’immobile locato.
Non è infrequente che esso trovi espressa previsione in una specifica clausola contrattuale che lo disciplina regolandone termini e modalità.
E’ buona norma, ad esempio, precisare in quali occasioni e con quale preavviso il proprietario possa visitare l’immobile al fine di verificarne lo stato di manutenzione o possa farlo visitare a terzi all’approssimarsi della scadenza del contratto di locazione, nel caso intenda venderlo o locarlo, allorquando non abbia trovato un accordo con il conduttore per il prosieguo del rapporto a nuove condizioni o per altre contingenze.
In assenza di apposita disposizione, la questione è delicata perché abbraccia interessi opposti: da un lato quello dell’inquilino che invoca l’inviolabilità del domicilio; dall’altro, quello del locatore che ritiene corretto richiamare l’ampiezza delle facoltà connesse al diritto in oggetto. Da un lato gli articoli 14 della Costituzione, che qualifica il domicilio come luogo “inviolabile”, ponendo una serie di limiti alle operazioni quali ispezioni, perquisizioni, accertamenti e 614 del cod. pen. che punisce “Chiunque s’introduce nell’abitazione altrui, o in un altro luogo di privata dimora, o nelle appartenenze di essi, contro la volontà espressa o tacita di chi ha il diritto di escluderlo, ovvero vi s’introduce clandestinamente o con l’inganno”; dall’altro l’art. 832 cod. civ., per cui: “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.
Bisogna considerare, nella ricerca di un equilibrio tra esigenze divergenti, che in un contratto ad effetti obbligatori, come quello di locazione, la traditio del bene non configura la trasmissione del suo possesso, ma l’insorgenza di una mera detenzione, sebbene qualificata. L’inquilino è un detentore che utilizza il bene non come se fosse proprio e con l’atteggiamento del proprietario, ma nel rispetto del diritto di quest’ultimo. Parimenti, il proprietario è titolare di un diritto che potremmo definire pieno, ma non assoluto, in quanto limitato dai vincoli scaturenti dal rapporto locatizio.
Dal punto di vista prettamente giuridico, non esiste una norma specifica per regolare questa situazione particolare. Il diritto di controllo, e quindi di accesso all’immobile, in capo al proprietario, si può desumere dall’art. 1619 cod. civ., che stabilisce: “il locatore può accertare in ogni tempo, anche con accesso in luogo, se l’affittuario osserva gli obblighi che gli incombono”, ma è evidente come tale disposizione non sia esaustiva, sia perché, nel caso di adempimento del conduttore, il locatore non avrebbe motivo di imporre una visita, sia perché occorre tener presenti i contrapposti diritto dell’inquilino non solo all’inviolabilità del domicilio, ma anche alla privacy e alla riservatezza.
Secondo la giurisprudenza, in linea generale e a prescindere da un’espressa previsione contrattuale, il conduttore, alla scadenza del contratto in essere, è tenuto a far visitare l’appartamento se il proprietario intende venderlo o affittarlo nuovamente.
Inoltre, l’accesso del locatore senza preventiva autorizzazione potrebbe essere giustificato nel caso di circostanze eccezionali e urgenti (ad esempio, quando vi è il concreto pericolo di un danno grave e imminente a cose o persone: si pensi ad un principio di incendio).
Comunque, in ultima analisi, se si è proprietari e si sospetta che l’inquilino non stia adempiendo ai propri obblighi contrattuali, prima di decidere di introdursi nell’immobile approfittando della sua assenza (magari con la copia del mazzo di chiavi restato nella disponibilità), o senza preavviso, né consenso, occorre riflettere e ponderare le conseguenze di un simile gesto: come sopra ricordato, la violazione di domicilio è e resta un reato e come tale viene punito.