Inquilino “parzialmente” moroso

Un proprietario che concede in locazione un immobile ad uso abitativo, sito in un Condominio, può incappare in una situazione singolare, ma non inusuale, ossia quella in cui l’inquilino (conduttore) corrisponda regolarmente il canone dovuto, ma ometta di versare gli oneri accessori. In questo caso, quali strumenti ha il locatore a tutela della sua posizione?
Una strada c’è: accanto al c.d. “sfratto per morosità” che viene azionato per il mancato pagamento del canone di locazione e al c.d. “sfratto per finita locazione”, che viene utilizzato quando, nonostante una tempestiva disdetta del contratto, l’inquilino non liberi l’alloggio, la legge mette a disposizione del locatore la misura dello sfratto per morosità delle spese condominiali.
Ma quali sono queste spese, altrimenti denominate “oneri accessori”?
L’art. 9 della Legge 392/1978 (legge sull’equo canone) le descrive e disciplina compiutamente stabilendo a carico del conduttore, salvo patto contrario: “le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni”. La norma prosegue prevedendo che: “Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate”.
Le spese condominiali, infatti, non corrispondono ad un importo fisso (a meno che non vengano contrattualmente previste come dovute al proprietario in misura forfettaria), e il conduttore ha il diritto di richiedere il giustificativo dei costi che deve sostenere.
Inoltre, è necessaria una “richiesta” rivolta al conduttore di corrispondere l’insolvenza.
Il locatore, quindi, deve provvedere ad inviare una diffida, con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o con posta certificata, ove entrambe le parti contrattuali ne siano titolari – P.E.C.- (per avere la prova della spedizione e della ricezione), che metta in mora l’inquilino e non può agire in giudizio prima che siano trascorsi due mesi.
Sottolineo che, in base alla norma, l’importo degli oneri non pagati deve superare quello di due mensilità del canone.
Se il conduttore non li corrisponde, non spetta all’amministratore sollecitargli il pagamento: non esiste alcun rapporto obbligatorio tra Condominio e inquilino.
L’obbligo di versare gli oneri accessori resta a carico del proprietario ed è a questi che verrà chiesto di sanare la posizione debitoria: chi loca un immobile esegue solo un rimborso dovuto in forza del contratto di locazione.
Se si parla di rimborso, significa che la spesa deve essere già stata sostenuta dal proprietario prima di azionare lo sfratto. Ed è un punto dolente: il locatore, deve aver sostenuto la morosità del conduttore per il pagamento degli oneri condominiali, e deve fornire la prova di averli sostenuti in sua vece a favore del Condominio.
Per essere più precisi, quando il pagamento degli oneri è dedotto nel contratto di locazione sotto forma di importo periodico fisso oppure è individuabile tramite criterio di calcolo indicato in contratto, così da poter semplicemente eseguire un’operazione matematica per ricavare il dovuto, allora il locatore può limitarsi a produrre il contratto e chiedere lo sfratto; se, invece, gli oneri condominiali devono essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini e siano dovuti dal conduttore a rimborso dei pagamenti effettuati dal locatore, allora il locatore deve produrre in giudizio le delibere di approvazione del rendiconto o consuntivo, a seconda della spesa di cui si tratta, e la prova di aver pagato al Condominio quanto spettante al conduttore prima di proporre l’azione giudiziale.
Prestate, dunque, estrema attenzione, nella stipula di un contratto di locazione, soppesando pro e contro, perché inserire una condizione piuttosto di un’altra può fare una sostanziale differenza.