La ripartizione delle quote condominiali tra il vecchio e il nuovo proprietario

Quando si vende o si acquista una nuova casa spesso si tralascia di valutare la sorte degli oneri condominiali. Questo perché chi vende è portato a ritenere di non doverne più rispondere con il passaggio di proprietà dell’immobile e chi compra di non dover rispondere di quelli maturati prima dell’acquisto.Tale convinzione non è peregrina, in quanto l’obbligazione che lega il proprietario dell’immobile ubicato nella struttura condominiale al Condominio viene definita “propter rem” proprio perché nasce come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Quindi, essendo l’obbligo collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, l’onere di contribuire alle spese parrebbe trasferirsi automaticamente insieme alla titolarità del bene, senza bisogno di una previsione espressa. In linea generale è così, ma cosa accade nelle non rare ipotesi in cui il venditore abbia lasciato in sospeso alcuni arretrati non pagati o si sia dimenticato di informare l’amministratore del passaggio di proprietà?

L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, al quarto comma, recita: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Dal tenore della norma si desume chiaramente che l’acquirente diviene obbligato solidalmente con il venditore a versare i contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente. In altri termini, l’acquirente è obbligato – al pari del venditore – a versare gli oneri condominiali relativi al summenzionato periodo. L’amministratore, dunque, è legittimato a chiedere il pagamento degli arretrati al nuovo proprietario il quale, però, dopo aver corrisposto quanto dovuto e salvo che non sia stato diversamente convenuto con l’alienante, potrà esercitare il diritto di rivalsa nei confronti di quest’ultimo, richiedendogli la restituzione della somma versata. La solidarietà non può essere derogata nemmeno da una clausola contrattuale. Parimenti sarebbe illegittima la clausola del regolamento condominiale che estendesse la responsabilità del nuovo condomino anche per le morosità condominiali arretrate oltre il biennio precedente all’acquisto dell’immobile. Una precisazione: per “anno” ci si riferisce a quello di gestione e non a quello solare.

Il discorso appare lineare e semplice. In realtà le complicazioni non mancano e riprova ne sono gli ampi dibattiti giurisprudenziali intervenuti sul tema.
Per le spese ordinarie (ad es. il servizio di riscaldamento, le utenze, etc.) non si pongono questioni: la nascita dell’obbligazione coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale da parte dell’amministratore e spetta al nuovo condomino corrisponderle dal momento dell’acquisto dell’immobile.
I dubbi sorgono in relazione alla ripartizione delle spese straordinarie (ad es. interventi di manutenzione straordinaria e innovazioni rilevanti).
Per lungo tempo si è ritenuto che ne fosse gravato il proprietario condomino al momento della concreta attuazione dell’attività manutentiva. Infondo, dall’esecuzione dei lavori deriva un incremento di valore delle parti comuni e, quindi, un corrispondente incremento di valore della unità immobiliare a favore dell’acquirente.
La più recente giurisprudenza segue un diverso orientamento partendo dal presupposto che la delibera condominiale che dispone l’esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. Per tale ragione, in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio nel quale siano stati deliberati lavori straordinari, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente, resta tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea.
Nulla toglie che le parti possano prevedere di inserire nel contratto di compravendita una clausola che faccia ricadere l’onere per dette spese (deliberate ed ancora da eseguire) sull’acquirente.
E se uno dei condomini vende l’appartamento mentre pende una causa in cui il Condomino è parte della controversia contro un altro condomino o contro un terzo, chi è onerato del pagamento delle spese legali? La giurisprudenza, seguendo lo stesso principio, ritiene lo sia il vecchio proprietario, condomino ai tempi della delibera. Venditore e compratore possono però prevedere l’accollo della spesa in capo all’acquirente a fronte, ad esempio, di uno sconto nel prezzo di compravendita.

L’ultimo comma dell’art. 63 disp. att. cod.civ. recita: “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. In altre parole, sino alla data di trasmissione della suddetta copia autentica, l’alienante è coobbligato con l’acquirente, nei confronti del condominio, per tutti i contributi condominiali sino ad allora maturati.

Anche questa obbligazione, opera nei rapporti tra il condominio e condomini e non anche nei rapporti tra alienante e acquirente. Un consiglio: prima di impegnarvi a vendere o ad acquistare, prestate attenzione a questi aspetti (facendo riferimento anche all’amministratore) e cercate di inserire già nel preliminare di vendita clausole chiare.