Locazione abitativa e diritto di prelazione

Può capitare che il proprietario di un immobile concesso in locazione ad uso abitativo si domandi, nel caso in cui intenda venderlo, se debba avvisare il conduttore e in quale forma. Nel corso della professione ho sentito le risposte più fantasiose. Cercherò di dare alcune delucidazioni e indicazioni.

Si tratta di verificare se sussista nel caso specifico un diritto di prelazione, ossia se il conduttore abbia il diritto di essere preferito ad altri nella conclusione della vendita. In via generale, tale diritto può nascere da un accordo (prelazione volontaria) o essere previsto dalla legge (prelazione legale). Porto un esempio pratico. Se tra Tizio e Caio esiste un patto per cui Caio gode di un diritto di prelazione sulla vendita di un determinato bene, nel momento in cui Tizio, che ne è proprietario, decida di alienarlo per 100 euro, dovrà offrirlo a Caio allo stesso prezzo, anche se nel frattempo abbia già reperito un possibile acquirente; soltanto nel caso di rifiuto di Caio ad acquistarlo per quella cifra, Tizio sarà libero di venderlo a Sempronio.

La prelazione volontaria consiste in un accordo che le parti possono decidere di concludere e di inserire in una clausola contrattuale o in un contratto autonomo (a forma libera, che non necessita di trascrizione) e può riguardare ogni tipologia di beni. Nel caso in cui il concedente non adempia all’obbligo pattuito vendendo il bene a terzi senza il precedente avviso al beneficiario, quest’ultimo potrà agire per il risarcimento del danno.

Diversa è la disciplina della prelazione legale, ossia quella disposta per specifici casi dalla legge, senza la necessità che le parti stipulino un atto ad hoc. Tra le ipotesi più note di prelazione legale rientra quella prevista a favore dei conduttori degli immobili ad uso abitativo (art. 3 c. 1 lett. g, legge 431/1998 che richiama gli artt. 38, 39 legge 392/1978). Preciso che non si tratta di un diritto assoluto, essendo subordinato al verificarsi di determinate condizioni, ma, nel contempo, nel contratto di locazione non può essere inserita (e se presente deve considerarsi nulla) una clausola che ne preveda la preventiva rinuncia.

L’art. 3 della Legge 09/12/1998, n. 431 sulle locazioni ad uso abitativo dispone che il locatore al termine dei primi quattro anni per i contratti a canone libero (4+4) o al termine dei primi tre anni, per i contratti a canone concordato (3+2), possa avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per una serie di motivi tassativi, tra cui: “quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392”.

Attenzione: il diritto di prelazione non opera se la vendita avviene mentre il contratto di locazione è in corso (non alla prima scadenza) oppure se l’immobile in questione è di proprietà di più soggetti e fa parte di una comunione ereditaria. Inoltre, non sussiste se il proprietario intende vendere al coniuge oppure ai suoi parenti entro il secondo grado, né nell’ipotesi di atti di trasferimento diversi dalla vendita o allorché l’immobile costituisca oggetto di conferimento apportato in una società, o, ancora, se il proprietario intenda alienare l’intero edificio in cui l’unità locata sia parte integrante.

La comunicazione (denuntatio) al conduttore, che deve contenere l’indicazione del corrispettivo e le condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa con l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione, deve essere effettuata con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Da parte sua il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.

Cosa succede se il proprietario non provvede alla notificazione, o se vende l’immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quello dichiarato al conduttore? A differenza di quanto accade nella prelazione volontaria, la legge prevede che il conduttore, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, possa riscattare l’immobile direttamente dall’acquirente versandogli il prezzo indicato nel contratto di vendita concluso con il locatore. Fermo restando il diritto del terzo di rivalersi contro il venditore che non ha rispettato la prelazione. Insomma, la mancata denuntiatio potrebbe costare molto cara al proprietario negligente o in mala fede.