Balconi… quante questioni!

Una materia spesso fonte di discussione nei condomini o, comunque, nelle palazzine con almeno due piani sovrapposti è data dai balconi. Chi risponde della loro manutenzione? Chi risarcisce e a chi i danni di eventuali infiltrazioni? Appartengono al singolo proprietario dell’appartamento a cui sono annessi, rientrano nella comproprietà tra i proprietari dei due immobili di cui costituiscono, rispettivamente, piano di calpestio e copertura o fanno parte dei “beni” comuni del condominio? La questione, tutt’altro che banale, è stata oggetto di ampi dibattiti che hanno portato la giurisprudenza a stabilire, in primis, che i balconi sono elementi accessori al fabbricato e in quanto tali non rientrano nelle parti comuni previste dall’art. 1117 cod.civ.
Fermo questo punto (con la precisazione di cui dirò in seguito), resta aperto l’interrogativo sulla proprietà singola o la comproprietà del balcone in capo ai titolari degli immobili sovrapposti.
Occorre partire da un elemento di certezza: esistono due tipologie di balcone – balcone “incassato” e “aggettante” – che soggiaciono a discipline diverse.
Il balcone incassato è costituito da una struttura che non sporge dall’edificio ma i cui lati sono a filo con le mura della facciata condominiale e si inseriscono nel prospetto dello stabile, sicché il piano di calpestio deve essere considerato alla stregua del solaio che appartiene in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante, mentre il parapetto viene considerato parte della facciata comune. Le spese per la ristrutturazione e manutenzione sono sostenute dai proprietari dei due piani in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.), restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Questo vale come principio di fondo che, però, non è esente da eccezioni.
La Suprema Corte, infatti, precisa che la conclusione appena enunciata è condivisibile solo nell’ipotesi in cui “… il balcone – come il soffitto, la volta ed il solaio – funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore” (Cass. civ., 21 gennaio 2000, Sent. n. 637).
Bisogna, dunque, valutare la situazione concreta attraverso un accertamento di fatto che non sempre è di pronta soluzione.
Il balcone aggettante costituisce una sorta di “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, sporge dalla facciata, non svolge alcuna funzione di sostegno e neppure di necessaria copertura dell’edificio; non può, dunque, essere considerato a servizio dei piani sovrapposti e, pertanto, rientra nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accede. In tale situazione, le spese di riparazione gravano solo su questi ultimi, “salvo che presentino aspetti che concretizzino una funzione ornamentale per l’intero edificio, ossia rivestimenti ed elementi decorativi che “si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (cfr. Cass. civ., 23 settembre 2003, Sent. n. 14076; Cass. civ., 30 luglio 2004, Sent. n. 14576).
In tal caso, la spesa per gli elementi decorativi che concorrono a definire le linee architettoniche ed estetiche dell’edificio influendo sul decoro architettonico dello stabile ricade su tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Altro quesito: chi può chiedere tutela in caso di infiltrazioni?
Il proprietario del piano inferiore è legittimato a chiedere l’eliminazione della causa del danno e il risarcimento del medesimo cagionato dall’infiltrazione proveniente dal piano superiore solo nel caso di balcone incassato; nella diversa ipotesi di balcone aggettante, il titolare dell’appartamento al piano inferiore, potrà agire solo se e quando l’infiltrazione dal balcone non vada ad interessare una parte della sua proprietà esclusiva.
Inoltre, confidando che il bel tempo ci accompagni, ricordate che la Suprema Corte, nel caso di balcone aggettante, ha escluso che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore possa agganciare le tende alla soletta del balcone sovrastante, se non con il consenso del proprietario del corrispondente appartamento (cfr. Cass. civ., Sentenza n. 15913 del 17 luglio 2007).